買公寓別被“套路”吸引 隱形成本也得考慮周全
- 青島早報
- 2021-09-03 17:55:09
在國家三令五申和一系列政策的推動下,“房住不炒”的概念已經(jīng)深入人心。實際上,在主城區(qū)動輒超過500萬元的總房價,就算有心炒房,也是財力不足,更何況還有限購限制。于是,不少年輕購房者把投資的目光投向了不限購且總價低的公寓產(chǎn)品。
來自克而瑞青島的一份數(shù)據(jù)顯示,2021年上半年,青島市公寓成交面積同比上漲了47%。與此同時,記者走訪市場發(fā)現(xiàn)近期島城有多個公寓項目入市,似乎公寓有了熱賣的跡象。但在專業(yè)人士看來,公寓除了總價低和不限購的優(yōu)勢外,其實也是有“硬傷”,比如升值慢、轉(zhuǎn)手費率太高等問題??傊?,選購公寓是有其獨特的市場群體,但并不適合所有人,應(yīng)該回答好以下兩個問題再出手。
問題1投資公寓是否有的賺?
案例
投資公寓似乎沒風險
市民郭女士近來想投資一套公寓,“手里的錢不多,想找個投資渠道,之前老公炒股總是賠,就想看看公寓有沒有投資的前景。”郭女士說她之前也了解過,公寓總價低而且還能出租,看起來是個不錯的投資方向。她和老公連續(xù)看了好多項目,“位于松嶺路的一項目,40多平方米的小公寓總價才70萬元,要知道這里的住宅單價已經(jīng)逼近5萬元,周邊靠近大學,還有即將開通地鐵4號線。另外,現(xiàn)場銷售人員還承諾會返租做酒店,交房之后把房子租給他們來收房租。”郭女士說這些條件都讓她心動,“看起來收益前景不錯,而且一點風險都沒有。 ”郭女士表示要考慮一下,當晚銷售人員又來電話表示,價格還能再商量。那么,公寓真是沒有風險的投資嗎?
分析
算收益要明確隱形成本
“類似郭女士這樣想買公寓做投資的客戶,的確不在少數(shù)。但是想投資一定好做好心理準備,因為這其中會有眾多的隱形成本。”青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩告訴記者,由于公寓的戶型普遍非常緊湊,裝修又比較新,所以租金往往比同等條件的住宅要高。購買價格較低,租金又高,如果單從“收租回本”的角度考慮,公寓更具備投資價值。按目前的租售比,住宅每年的租金只能占到房屋總價的1.5%—2%左右,差不多要五十多年才能回本;而很多公寓的租售比可以達到4%—5%,相當于只要二十多年就可以回本。記者查詢發(fā)現(xiàn),公寓的確有著還算不錯的投資回報率,以比較熱門的李滄寶龍廣場為例,目前這里40平方米左右的戶型售價在38萬元左右,而租金價格在1600元/月。這樣算下來年回報率都超過5%,比單純的銀行利息是要高不少,但這其中還包含了諸多的隱形成本。
“和住宅市場不同,從2018年開始,公寓的價格一直在下跌。 ”劉倩倩告訴記者。記者拿到一份克而瑞青島發(fā)布的2021年青島樓市上半年數(shù)據(jù)顯示,公寓市場在2021年上半年平均價格13920元/平方米,這個價格甚至不如2016年年底的14012元/平方米的價格高,也就是說五年內(nèi),在住宅市場一再上漲的背景下,公寓市場幾乎是原地踏步。
提醒
買公寓前先算轉(zhuǎn)手成本
其實,這還不是公寓隱形成本的全部。像公寓這樣的商業(yè)地產(chǎn),除了房價漲幅較慢以外,交易稅費還非常高。就算等到漲價,賣出時不僅要繳納漲價部分的增值稅,還有其他各項稅,比如契稅、個稅和土增稅……光繳稅的部分可能就會占到房屋增值部分的50%,甚至更多。就像前面郭女士提到的公寓房,就算入手后能從70萬元漲到100萬元,作為二手房的交易稅費可能要超過10萬元,轉(zhuǎn)手交易的成本非常高。
問題2買了公寓自己住合適嗎?
案例
不限購低總價買房挺劃算
小張目前還在讀大三,老家在河北。剛考上大學那一年,爸媽就在學校附近給她買了一套小公寓。 “30多平方米的LOFT,周末回過去和朋友一起熱鬧一下,或者需要熬夜做設(shè)計時也能有家可歸。 ”小張說自己學的是設(shè)計專業(yè),需要一個安靜的獨立空間來完成一些課后作業(yè)。 “當然,我也能明白父母的心思,就是不放心我一個人在青島,他們經(jīng)常會找個周末坐高鐵來青島住兩天,這套小公寓也就成了他們在青島落腳的地方”。對于這套公寓未來的用途,小張說畢業(yè)后如果留在青島工作,肯定會把這里作為過渡的住處。當然,以后肯定還是會買住宅,未來她打算把公寓改成民宿。
分析
特定人群適合買公寓
面對小張買公寓的經(jīng)歷,青島鏈家商圈經(jīng)理趙加強告訴記者,公寓房的確有其明確的客戶群體。比如在市區(qū)買房受限的群體,還有著急用房,但又缺錢的年輕群體。公寓不限購、總價低的優(yōu)勢正好與該群體的需求相吻合。但趙加強同時也坦言,“過渡”才是公寓房存在最大的意義,“選擇公寓房的業(yè)主,大部分會在合適的時候購買住宅類住房,公寓房對他們就是一種過渡,對于居住屬性來說,公寓房其實并不友好。 ”
不友好的體現(xiàn)都在哪些方面?趙加強首先指出的是戶口紅利,公寓作為商業(yè)地產(chǎn),不能和住宅享受同樣的落戶政策。就算西海岸和膠州放開了商住落戶的限制,但公寓房在學區(qū)方面并不能和住宅相提并論。其次,公寓的居住體驗也并不好,“我們一層有32個住戶,只有四部電梯,算是一梯8戶,上下班高峰期,電梯幾乎是層層都停。”小張說她家在16樓,但早上趕著去上學的時候她通常都要走樓梯。另外,水電價格執(zhí)行的是“商水商電”,價格都要比住宅高,而且還沒有天然氣。小張告訴記者,剛買房時她也覺得這房子就像偶像劇里的房間一樣完美,但真的住進來,糟糕的隔音,總也不來的電梯和數(shù)額驚人的電費單……這些都影響著居住體驗感。
提醒
公寓地段直接影響收益
如果你是公寓房的“剛需族”,買公寓也有竅門。趙加強建議要把地段作為首要考慮的因素。因為地段決定了居住是否方便以及未來出租的價格。最好樓下就是地鐵和大型商業(yè)社區(qū),這樣居住起來相對便捷,一旦選擇城市中心區(qū)域,周邊有足夠的產(chǎn)業(yè)企業(yè)支撐,未來可以很方便地出租。即使后期發(fā)展不如預期,只要有商城和地鐵也能吸引部分人氣。就算最后出手也會比其他區(qū)域的公寓項目更容易。
記者觀察
地鐵沿線公寓項目集中
什么樣的公寓最受購房者歡迎呢?記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),公寓產(chǎn)品能夠吸引消費者,與其所處的地理位置是分不開的。以西海岸新區(qū)為例,有十幾個公寓產(chǎn)品沿著濱海大道和地鐵13號線錯落分布,周邊還有新建商業(yè)綜合體,是許多外來購房者的理想居住之地。目前,西海岸新區(qū)公寓產(chǎn)品價格集中在13000元/平方米至20000元/平方米之間,多以60平方米以下的小戶型為主。
而在主城區(qū),公寓項目的區(qū)位優(yōu)勢則更為明顯。從火車站開始,沿著地鐵3號線一路東行,香港中路、南京路、新都心、李村都有公寓項目在售,價格在15000元/平方米至20000元/平方米之間。而地鐵2號線沿線的公寓產(chǎn)品主要集中在臺東商圈和嶗山商圈,因為靠近核心商圈,目前l(fā)oft公寓價格普遍在20000元/平方米左右。與周邊的普通住宅相比,這些公寓的價格每平方米低了3000元至10000元不等。如此大的價格差,讓不少投資客看到了升值空間。
相關(guān)鏈接
買公寓別被“套路”吸引
很多人在購買公寓時,會遇到“承諾返租”的開發(fā)商。意思是說,你把房子交給開發(fā)商全權(quán)運營,開發(fā)商會根據(jù)你成交的價格,每年返給你一定比例的租金。這個比例一般能達到5%以上,非常誘人。不過業(yè)內(nèi)人士就提醒,這屬于公寓銷售的套路之一,這種交易的風險極大,不建議購買。首先,跟你簽返租合同的通常都不是開發(fā)商,而是代理運營方。一旦運營狀況不好,他們很可能會跑路。就算接下來你繼續(xù)出租房子,也很難再租到之前的價格,收益會大打折扣。其次,很多開發(fā)商確實會給你返租,但后續(xù)樓價漲了,他們依舊是按照當年定好的價格返給你,投資收益也沒有辦法保障,失去了投資的意義。
除了返租,還有銷售會拿數(shù)據(jù)說事兒。比如上半年成交上漲47%,以此告訴你眼下公寓市場很火,來制造緊張情緒。但實際上公寓市場對比往年,還呈現(xiàn)出下滑的趨勢。 “47%的上漲數(shù)據(jù)是和去年同期相比,要知道去年是因為疫情影響,所以成交基數(shù)就很低。如果和2019年相比,今年的成交量還是呈現(xiàn)下滑趨勢的。”青島貝殼研究院市場分析師劉倩倩告訴記者。而為什么公寓呈現(xiàn)嚴重的供過于求,開發(fā)商還是愿意開發(fā)呢?業(yè)內(nèi)人士告訴記者,這往往是住宅拿地時需要配建商業(yè)項目,開發(fā)商不得已而為之。
關(guān)鍵詞: 隱形成本 購房者 轉(zhuǎn)手費率 投資方向
鄧長昌:盡快對我省科技特派員制度進行系統(tǒng)總結(jié)
- 黃月珍:推進綜合改革打造臺灣同胞“第二生活圈”
- 李家榮:優(yōu)化創(chuàng)新生態(tài)掀起新一輪民營經(jīng)濟發(fā)展熱潮
- 黃玲:全方位構(gòu)建幸福養(yǎng)老服務(wù)體系在創(chuàng)造高品質(zhì)生活上實現(xiàn)更大突破
- 李金算:加快構(gòu)建政府公共數(shù)據(jù)服務(wù)體系打造“便利福建”
- 春節(jié)期間遼寧對道路交通安全形勢進行分析研判 提供安全順暢的交通環(huán)境
- 福建省一批民生項目建設(shè)取得顯著成效
- 福建省十三屆人大六次會議在福州開幕
- 去年福建全省地區(qū)生產(chǎn)總值48810億 今年預期增長6.5%
- 福建省新型冠狀病毒肺炎疫情情況
- 兩部門發(fā)布《意見》:要求各部采取針對性舉2022-01-24
- 鄧長昌:盡快對我省科技特派員制度進行系統(tǒng)2022-01-24
- 黃月珍:推進綜合改革打造臺灣同胞“第二生2022-01-24
- 李家榮:優(yōu)化創(chuàng)新生態(tài)掀起新一輪民營經(jīng)濟發(fā)2022-01-24
- 黃玲:全方位構(gòu)建幸福養(yǎng)老服務(wù)體系在創(chuàng)造高2022-01-24
- 李金算:加快構(gòu)建政府公共數(shù)據(jù)服務(wù)體系打造2022-01-24
- 住建部在全國推進住房公積金“跨省通辦” 2022-01-24
- 數(shù)據(jù)顯示:2021年全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)1269萬人2022-01-24
- 云南安寧打破農(nóng)民職業(yè)發(fā)展“天花板” 開展2022-01-24
- 2021年遼寧省糧食生產(chǎn)形勢喜人 糧食總產(chǎn)量2022-01-24
- 春節(jié)期間遼寧對道路交通安全形勢進行分析研2022-01-24
- 遼寧海城市確保全年簽約億元以上項目超過652022-01-24
- 遼寧盤錦公布12件民生實事 推進高質(zhì)量發(fā)展2022-01-24
- “有夢 有為”周末青年志愿行動在李滄舉行2022-01-24
- 聽·見 | 動畫師變身面塑傳承人,這個802022-01-24
- 26名群眾代表青島占倆!高二學生成省政協(xié)旁2022-01-24
- 追蹤丨全民接力,傳來好消息!即墨失聯(lián)3天2022-01-23
- 立案查處!青島昌明置業(yè)有限公司森林公園項2022-01-23
- 半島驗房丨膠州億陽金都馨城毛坯房墻面銹點2022-01-23
- “樂動市南”!逛街時與藝術(shù)不期而遇,“浮2022-01-23
- 人間煙火氣!逛吃、選年貨、置辦新衣服……2022-01-23
- 浮山灣夜靜悄悄2022-01-23
- 民俗大拜年,非遺專家亮絕活!2022年山東省2022-01-23
- 風雨無阻!嶗山區(qū)實驗學校小學部的足球隊員2022-01-23
- 市北區(qū)探索服務(wù)賦能新路徑 營造企業(yè)發(fā)展好2022-01-23
- 市北區(qū)聚焦中醫(yī)藥長遠建設(shè),產(chǎn)生“雙驅(qū)動”2022-01-23
- 福建省一批民生項目建設(shè)取得顯著成效2022-01-23
- 福建省十三屆人大六次會議在福州開幕2022-01-23
- 去年福建全省地區(qū)生產(chǎn)總值48810億 今年預2022-01-23
- 福建省新型冠狀病毒肺炎疫情情況2022-01-23