引資平安告敗后 招商蛇口收購(gòu)深圳前海土地交易告吹
- 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)
- 2020-11-17 15:10:51
11月15日,招商蛇口通過(guò)公告宣布了這一消息。公告稱(chēng),招商蛇口已經(jīng)與深投控簽署協(xié)議,終止以發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債券向深投控購(gòu)買(mǎi)深圳南油24%股權(quán)交易,并向中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)申請(qǐng)撤回相關(guān)申請(qǐng)文件。
招商蛇口與深投控交易始于5月底。最初,招商蛇口擬采用發(fā)行股份、可轉(zhuǎn)換公司債及支付現(xiàn)金的方式來(lái)支付全部交易對(duì)價(jià)。根據(jù)當(dāng)時(shí)公告,以發(fā)行股份方式支付的對(duì)價(jià)占比2.5%;以發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債方式支付的對(duì)價(jià)占比47.5%;以現(xiàn)金方式支付的對(duì)價(jià)占比50%。
其中,現(xiàn)金支付部分計(jì)劃以配套融資來(lái)實(shí)現(xiàn),招商蛇口向戰(zhàn)略投資者非公開(kāi)發(fā)行股份募集配套資金,發(fā)行價(jià)格為16.58元/股。彼時(shí),鑒于標(biāo)的資產(chǎn)的交易定價(jià)尚未確定,發(fā)行的股份數(shù)量也沒(méi)有確定。
同一時(shí)間,招商蛇口發(fā)布公告,引入平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平安資管”)、中國(guó)平安人壽保險(xiǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“平安人壽”)作為戰(zhàn)略投資者并與其簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。
外界關(guān)于平安入股房地產(chǎn)企業(yè)的動(dòng)作并不陌生,雖然平安一直堅(jiān)稱(chēng)重倉(cāng)房地產(chǎn)出于長(zhǎng)期財(cái)務(wù)投資考量。但兩年前,平安以180億元獲取華夏幸福(600340,股吧)25.25%股權(quán)成為第二大股東后。以吳向東、俞建等原華潤(rùn)置地等人代表平安進(jìn)入華夏幸福董事會(huì)和管理層,并掌控新成立的華夏幸福南方總部。
6月7日,招商蛇口與平安資管、平安人壽簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議中,雙方擬合作的業(yè)務(wù)領(lǐng)域集中在園區(qū)、寫(xiě)字樓、綜合體、商業(yè)、健康、養(yǎng)老等之上。在符合法律和監(jiān)管規(guī)定的前提下,平安資管與平安人壽為招商蛇口拓展城市和園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)提供的重要資源之一包括投融資——由于平安資管、平安人壽所屬集團(tuán)擁有銀行、信托、證券等全金融牌照,未來(lái)將根據(jù)招商蛇口需求為其提供一攬子綜合金融服務(wù),包含但不限于股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等形式的投融資和資產(chǎn)管理等境內(nèi)外金融服務(wù)。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,在此之前,平安系與招商蛇口的合作更多聚焦在項(xiàng)目層面,在拿地之前,雙方先行溝通好合作操盤(pán)。但為了操作更為簡(jiǎn)便,往往前期先由招商蛇口的項(xiàng)目公司自行拿地,隨后再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓。6月7日的這份戰(zhàn)略合作協(xié)議,首次將招商蛇口與平安系的合作上升至集團(tuán)層面。
時(shí)隔一個(gè)月,上述深圳南油24%股權(quán)最終定價(jià)為70.35億元,招商蛇口擬向平安資管及平安人壽定增的股份數(shù)量確定約2.23億股,發(fā)行可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股前,平安系在招商蛇口的持股比例將達(dá)到2.73%。一切準(zhǔn)備就緒,8月13日,招商蛇口收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)的行政許可申請(qǐng)受理單,其認(rèn)為申請(qǐng)材料齊全,決定對(duì)本次交易的行政許可申請(qǐng)予以受理。
第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在9月14日。在等待中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)的過(guò)程中,招商蛇口突然緊急宣布調(diào)整交易方案,取消募集配套資金安排。根據(jù)調(diào)整后的交易方案,招商蛇口終止平安資管認(rèn)購(gòu)非公開(kāi)發(fā)行股份事宜。
取消的原因,從招商蛇口披露的一份由中國(guó)證監(jiān)會(huì)出具的《行政許可項(xiàng)目審查一次反饋意見(jiàn)通知書(shū)》中可窺究竟。在這份通知書(shū)里面,第一個(gè)問(wèn)題就是要求招商蛇口補(bǔ)充披露平安人壽采取委托平安資管的方式參與配套募集資金的原因;以及平安資管和平安人壽是否符合戰(zhàn)略投資者要求,招商蛇口與平安資管、平安人壽的具體戰(zhàn)略合作方式等內(nèi)容。
在房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)的這些年,基于資產(chǎn)荒大背景,高收益的地產(chǎn)業(yè)一直頗受險(xiǎn)資青睞。不過(guò),近年來(lái)金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的“警鐘”,逼使險(xiǎn)資涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域愈發(fā)受到更嚴(yán)力度的監(jiān)管。最新一劑“猛藥”是,11月13日,中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)祭出一則《關(guān)于保險(xiǎn)資金財(cái)務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項(xiàng)的通知》,列舉了保險(xiǎn)資金開(kāi)展財(cái)務(wù)性股權(quán)投資,所投資的標(biāo)的企業(yè)不得存在的十種情形,其中第九種便是禁止標(biāo)的企業(yè)“直接從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè),包括開(kāi)發(fā)或者銷(xiāo)售商業(yè)住宅”。
平安系退出之后,招商蛇口支付深圳南油這24%股權(quán)的方式,直接調(diào)整為發(fā)行股份與可轉(zhuǎn)換公司債,這兩種方式支付的對(duì)價(jià)分別約36.94億元和33.42億元,占比分別為52.5%、47.5%。一旦交易成功,若不計(jì)上可轉(zhuǎn)換債轉(zhuǎn)股,深投控在招商蛇口的持股比例將達(dá)到2.87%,列入十大股東名單之中。
調(diào)整后的收購(gòu)方案于9月23日通過(guò)中國(guó)證監(jiān)會(huì)的審核,獲得無(wú)條件通過(guò)。然而,這一次,招商蛇口尚未收到中國(guó)證監(jiān)會(huì)出具的正式核準(zhǔn)文件,第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)又不期而至,收購(gòu)事項(xiàng)終止。
招商蛇口在公告中將終止交易的原因歸結(jié)為,基于目前宏觀環(huán)境變化等原因,現(xiàn)階段繼續(xù)推進(jìn)后續(xù)程序的條件具有不確定性,并表示,這個(gè)“終止”的決定是經(jīng)審慎研究,由招商蛇口與深投控共同“拍板”的。
一個(gè)直接的變動(dòng)因素在于,按照調(diào)整后的方案,招商蛇口向深投控發(fā)行的新增股票價(jià)格為15.77元/股。但最近兩個(gè)月,招商蛇口的股價(jià)大體呈下降趨勢(shì),此次公告發(fā)布之前的最近一個(gè)交易日,收盤(pán)價(jià)為14.43元/股,遠(yuǎn)低于此前約定的新股發(fā)行水平。
經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉,從這筆收購(gòu)啟動(dòng)之初,招商蛇口就沒(méi)計(jì)劃過(guò)自己出資。顯而易見(jiàn),此前考慮引入平安系為戰(zhàn)投,承擔(dān)一半的交易資金。但平安系退出之后,支付的壓力轉(zhuǎn)移到招商蛇口身上。
從宏觀環(huán)境來(lái)觀察,早在2016年7月,證監(jiān)會(huì)就曾明確規(guī)定,不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。雖然過(guò)去半年多,依稀有個(gè)別房企定增方案拿到證監(jiān)會(huì)批文,但實(shí)際上,二級(jí)市場(chǎng)再融資的“大門(mén)”一直都頗難開(kāi)啟。
8月底“三道紅線(xiàn)”祭出之后,監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資更是進(jìn)行了嚴(yán)格管控,房企的普遍壓力也不約而同轉(zhuǎn)變成降負(fù)債。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù),招商蛇口剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為58.6%、凈負(fù)債率達(dá)37.45%、現(xiàn)金短債比0.96。短債比這項(xiàng)指標(biāo)觸及“紅線(xiàn)”,被列入“黃色檔”,有息負(fù)債年增速不得超過(guò)10%,而最近半年,招商蛇口的有息負(fù)債增速達(dá)到3.7倍。
近年來(lái),招商蛇口頻繁出售資產(chǎn),出售主體均為招商蛇口旗下子公司股權(quán),對(duì)應(yīng)的主要資產(chǎn),一類(lèi)是位于核心一線(xiàn)城市的商辦物業(yè),一類(lèi)則是位于熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市的住宅項(xiàng)目。今年的這一輪出售集中在下半年,通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等方式,先后掛牌出售了多個(gè)子公司及項(xiàng)目股權(quán)。
最新三季度報(bào)顯示,截至三季度末,招商蛇口的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額約718.04億元,同比增長(zhǎng)5.9%。
此外,一名接近招商蛇口的知情人士透露,招商蛇口多個(gè)區(qū)域其實(shí)都是“空轉(zhuǎn)”,幾乎沒(méi)有利潤(rùn)可言。所以現(xiàn)在招商蛇口內(nèi)部壓力也比較大,主抓兩個(gè)指標(biāo),一是做大規(guī)模,二是盡量騰挪出一些利潤(rùn)。
今年前9個(gè)月,招商蛇口的營(yíng)業(yè)收入約501.18億元,同比增長(zhǎng)96.21%。但增收不增利,同期,招商蛇口的歸母凈利潤(rùn)約21.92億元,同比減少56.96%。招商蛇口稱(chēng),歸母凈利潤(rùn)的減少三個(gè)主要原因之一是,上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)產(chǎn)生稅后凈收益22.26億元。
監(jiān)管力度的加大以及對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)提出的更高優(yōu)化要求,短期內(nèi)或?qū)φ猩躺呖诘倪@筆交易產(chǎn)生影響。“這件事情如果辦成,將會(huì)是招商蛇口在資本層面的一個(gè)創(chuàng)新,但既然監(jiān)管環(huán)境生變,招商蛇口也就不再繼續(xù)推動(dòng)。目前雖然終止了,但對(duì)于公司的經(jīng)營(yíng)情況與發(fā)展,以及對(duì)前海項(xiàng)目的控股權(quán)不會(huì)造成太大影響。”一位招商蛇口內(nèi)部人員稱(chēng)。
目前,深圳南油另外76%的股權(quán)由招商蛇口間接持有。深圳南油的主要持有資產(chǎn)為通過(guò)深圳市招商前海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司間接持有深圳市前海蛇口自貿(mào)投資發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“前海自貿(mào)”)50%股權(quán)。
前海自貿(mào)是招商蛇口與前海管理局各出資5億元成立的合資公司,擁有深圳前海媽灣片區(qū)80.62萬(wàn)平方米土地的使用權(quán),該片區(qū)是近年一眾房企爭(zhēng)奪的熱門(mén)區(qū)域。
繼2018年12月前海土地整備及合資合作完成之后,前海媽灣片區(qū)的開(kāi)發(fā)正式拉開(kāi)序幕,去年,片區(qū)內(nèi)配套的國(guó)際學(xué)校開(kāi)學(xué),啟動(dòng)區(qū)一期項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售;今年,啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目陸續(xù)竣工,部分入伙。
前海自貿(mào)的另一半股權(quán),在去年12月9日被招商蛇口子公司深圳市前海開(kāi)發(fā)投資控股有限公司以增資方式間接持有。招商蛇口表示,此次與深投控的交易終止后,前海自貿(mào)仍保持股權(quán)架構(gòu)現(xiàn)狀,不影響招商蛇口對(duì)前海自貿(mào)的控制及推進(jìn)前海的開(kāi)發(fā)建設(shè)。而且,招商蛇口仍擁有對(duì)前海自貿(mào)的控制權(quán),其財(cái)務(wù)也將繼續(xù)由招商蛇口并表。
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